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Vos crédits au meilleur taux

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Le Prêt in fine

  1. Principes de fonctionnement
  2. Le Prêt in fine et la fiscalité
  3. Exemple de Prêt immobilier in fine
  4. Comparaison entre prêt amortissable et Prêt in fine
  5. En résumé
  6. Nos simulateurs
  7. Questions / Réponses
Principes de fonctionnement du prêt In Fine

Principes de fonctionnement

Le Prêt immobilier in fine a été mis en place en premier lieu pour les investisseurs locatifs. Contrairement au crédit amortissable classiqueLe prêt amortissable est le prêt le plus couramment octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. En général les mensualités sont constantes, mais elles peuvent être dégressives ou progressives, selon les modalités définies à la signature du contrat., les mensualités ne sont pas constituées d'une part de capital et d'une part d'intérêts. Seuls les intérêts constituent les mensualités tout au long du crédit, le capital dû sera remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit: IN FINE.

Ce prêt permet la déduction des intérêts (comme tout crédit, mais dans ce cas les intérêts sont plus importants) de vos revenus locatifs et peut même créer un déficit déductible de votre revenu global. Il est donc destiné aux personnes fortement imposées (taux d'imposition supérieur à 40 %), disposant de revenus réguliers et de revenus fonciers locatifs.

Le remboursement du capital en une seule fois à l'échéance du crédit peut être réalisé grâce à la vente du bien financé par le prêt, ou au travers d'une épargne mensuelle sur un produit de placement financier prévu à cet effet. L'organisme bancaire demande souvent des garantiesPour qu'un prêt immobilier soit consenti, l'emprunteur doit fournir des garanties aux organismes bancaires prêts à lui accorder un financement. La plupart du temps, cette garantie, obligatoire, est prise sur le bien immobilier financé. La banque pourra ainsi le faire vendre aux enchères en cas de non remboursement des échéances. particulières qui lui permettront de s'assurer le remboursement effectif du capital à la fin du prêt. La banque déterminera le type d'épargne adéquat (SICAVLes Sociétés d'Investissement à Capital Variable sont des sociétés anonymes dont l'objet est de gérer un portefeuille de valeurs mobilières., assurance vieContrat d'épargne qui permet de constituer un capital ou une rente au profit du souscripteur, si celui-ci est en vie à la fin du contrat. S'il décède en cours d'exécution du contrat, la transmission du capital et des intérêts se fait au profit d'un ou de plusieurs bénéficiaires. ou autre système de capitalisation) qui sera nantie en sa faveur. Soit l'intégralité du montant emprunté est nanti au bénéfice de l'établissement prêteur, soit une seule partie (en général 20 à 30 % minimum), mais dans ce cas, l'effort d'épargne est obligatoire.

Le prêt In Fine et la fiscalité

Le Prêt in fine et la fiscalité

Les investisseurs achetant des logements à but locatif sont favorisés par les lois financières telles que RobienDispositif fiscal destiné à encourager l'acquisition de logements neufs situés en France et loués nus (c'est-è-dire sans meubles), à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Il est alors possible de déduire jusqu'è 65% du montant de l'investissement de son revenu imposable sur 15 ans., BorlooDispositif fiscal destiné à encourager la location de logements anciens situés en France et loués nus (c'est-à-dire sans meubles), à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Il est alors possible de déduire jusqu'à 65% du montant de l'investissement de son revenu imposable sur 15 ans. Les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés. ou GirardinDispositif fiscal destiné aux particuliers qui permet d'encourager la construction ou la réhabilitation de logements (de plus de 40 ans) dans les DOM-TOM. Le bien doit être la résidence principale de son occupant (locataire ou propriétaire) et la réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien, plafonné par mètre carré.. Le Prêt in fine quant à lui permet la déduction totale des intérêts de l'emprunt de vos revenus locatifs. L'avantage de ce prêt par rapport au crédit amortissableLe prêt amortissable est le prêt le plus couramment octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. En général les mensualités sont constantes, mais elles peuvent être dégressives ou progressives, selon les modalités définies à la signature du contrat. réside dans le fait que les intérêts sont plus importants et constants tout au long du crédit. Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est fiscalement intéressante.

Exemple de prêt In Fine

Exemple de Prêt immobilier in fine

Exemple :

Données de base

L'épargne de votre apport personnel

En épargnant ces 20.000 € sur 10 ans, à 4 %, vous obtiendrez une somme totale de 29.605 € (capital + intérêts).

Constitution de l'épargne principale

Sur les 100.000 € que vous devez emprunter, vous serez déjà capable, grâce à l'épargne de votre apport personnelIl s'agit de la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'un établissement bancaire. Plus le montant de votre apport personnel est important, plus votre dossier a des chances d'aboutir car il démontre votre engagement dans cet investissement immobilier., de rembourser l'échéance de 29.605 €. Pour obtenir les 70.395 € (100.000 € - 29.605 € = 70.395 €) manquants d'ici la fin de votre crédit, votre épargne doit être de 396 € par mois, pendant 10 ans, à 4 % de capitalisation.

Le crédit In Fine

Vous réalisez un crédit In Fine de 100.000 €, sur 10 ans, avec une mensualité de 383,33 €.

Le remboursement

A la fin de votre crédit, vos épargnes vous permettront de rembourser le capital de 100.000 €. Le montant total des intérêts de ce crédit s'élèvera à 46.000 € et sera déductible de vos revenus locatifs, à raison de 383,33 € par mois.

Comparaison entre prêt amortissable et prêt In Fine

Comparaison entre prêt amortissable et Prêt in fine

Exemple comparatif:

Données de base

  Le bien que vous désirez acheter a une valeur de 100.000 €, frais annexes inclus (garantiesPour qu'un prêt immobilier soit consenti, l'emprunteur doit fournir des garanties aux organismes bancaires prêts à lui accorder un financement. La plupart du temps, cette garantie, obligatoire, est prise sur le bien immobilier financé. La banque pourra ainsi le faire vendre aux enchères en cas de non remboursement des échéances., notairePour tout achat ou vente immobilière, un acte authentique doit être réalisé par le notaire. A cette occasion, le notaire devra vous conseiller et vous informer sur toutes les formalités à remplir et prélèvera des frais: les "frais de notaire". Les frais pourront être partagés entre le notaire du vendeur et celui de l'acheteur., …)
  La duréeLa durée de l'emprunt peut varier de 1 à 30 ans et même plus dans certains cas de prêt variable. Le montant des mensualités et la durée sont intimement liés. Comment faire le bon choix ? de votre prêt est de 10 ans
  Le taux d'intérêt du prêt amortissable classiqueLe prêt amortissable est le prêt le plus couramment octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. En général les mensualités sont constantes, mais elles peuvent être dégressives ou progressives, selon les modalités définies à la signature du contrat. est de 3,60 %
  Le taux d'intérêt du Prêt immobilier in fine est de 4,60 %
  Le taux d'intérêt du placement est de 4 % nets
  Le bien acheté génère un loyer mensuel de 950 €
Tableau récapitulatif:
  Prêt in fine Crédit amortissable Loyer
Prêt Epargne
Mensualités détaillées 383,33 € 677 € 993,55 € 950 €
Mensualités Mensualités 993,55 € 950 €
Mensualités annuelles 4.599,96 € 8.124 € 11.922,72 € 11.400 €
Total à la fin des 10 ans 146.000 € 100.020 € 119.226 € 114.000 €
Total des intérêts 46.000 € 18.780 € 19.226 €  
Note : Les mensualités du Prêt in fine (intérêts + épargne) sont plus élevées de 66,78 € (1.060,33 € - 993,55 € = 66,78 €) que celles du crédit amortissableLe prêt amortissable est le prêt le plus couramment octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. En général les mensualités sont constantes, mais elles peuvent être dégressives ou progressives, selon les modalités définies à la signature du contrat.. En contrepartie les intérêts du Prêt in fine sont supérieurs de 26.774 € (46.000 € - 19.226 € = 26.774 €). L'emprunteur aura donc la possibilité de déduire 26.774 € supplémentaires de ses revenus.
Détails des intérêts par année:
  Prêt in fine Crédit amortissable Différence entre Prêt in fine moins crédit amortissable
Mensualités globales 1.060,33 € 993,55 € 66,78 €
Intérêts de la 1ère année 4.599,96 € 3.461,29 € 1.138,67 €
Intérêts de la 2ème année 4.599,96 € 3.151,59 € 1.448,37 €
Intérêts de la 3ème année 4.599,96 € 2.830,59 € 1.769,37 €
Intérêts de la 4ème année 4.599,96 € 2.497,79 € 2.102,17 €
Intérêts de la 5ème année 4.599,96 € 2.152,86 € 2.447,10 €
Intérêts de la 6ème année 4.599,96 € 1.795,27 € 2.804,69 €
Intérêts de la 7ème année 4.599,96 € 1.424,60 € 3.175,36 €
Intérêts de la 8ème année 4.599,96 € 1.040,36 € 3.559,60 €
Intérêts de la 9ème année 4.599,96 € 642,07 € 3.957,89 €
Intérêts de la 10ème année 4.599,96 € 229,21 € 4.370,75 €
Intérêts Totaux 46.000 € 19.226 € 26.744 €

Analyse de la 1ère année:

Analyse de la 10ème année:

Conclusion:

Plus les années passent et plus le crédit In Fine devient intéressant par rapport au crédit amortissable. Le Prêt in fine donne la possibilité aux personnes ayant des revenus locatifs de faire baisser le montant imposé. Ce type de crédit permet par la même occasion d'avoir une épargne plus régulière grâce au taux d'intérêt constant tout au long du prêt.

En résumé

En résumé

Calculette prêt In Fine

Nos simulateurs

  CALCUL DE CREDIT IN FINE  

* Données obligatoires.

Votre emprunt
Montant total emprunté à la banque *
Durée de l'emprunt en année * ans
Taux nominal d'emprunt * %
Capital reconstitué
Montant total du capital initial  
Effort d'épargne mensuel  
Rendement annuel moyen   %
     
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